Como ya comentamos en nuestro artículo anterior, las derramas no son algo excepcional en una comunidad de propietarios. Están ahí, forman parte de la gestión habitual. El problema es que casi siempre se miran cuando ya han aparecido, no antes.
Y en la mayoría de los casos, cuando aparecen, hay un factor común detrás que se repite más de lo que sería deseable, «el fondo de reserva no está bien dimensionado o directamente no se está utilizando como debería«.
Esto lo vemos de forma bastante habitual en la gestión diaria.
La Ley de Propiedad Horizontal establece su existencia y fija un mínimo. Eso, sobre el papel, está claro. Pero una cosa es cumplir con el mínimo legal y otra muy distinta es que ese fondo sirva realmente para lo que tiene que servir.
Porque el fondo de reserva no está pensado como una formalidad contable. Está pensado para algo muy concreto, como el que la comunidad pueda responder cuando hay un gasto imprevisto o cuando una actuación no puede esperar.
Cuando eso funciona, la comunidad lo nota. No porque desaparezcan los problemas —que no desaparecen— sino porque no todo acaba automáticamente en una derrama.
En cambio, cuando ese fondo es insuficiente, o se ha ido dejando en niveles muy ajustados durante años, cualquier incidencia relevante acaba igual; junta, explicación, aprobación de derrama y tensión entre propietarios.
Y no es que las comunidades “estén mal gestionadas” en el sentido absoluto. Muchas veces es simplemente una cuestión de falta de previsión acumulada. Se van tomando decisiones año tras año sin pensar demasiado en qué capacidad real de respuesta se está dejando para el futuro.
Al final, lo que ocurre es bastante sencillo, «si no hay colchón económico, cualquier gasto que se salga de lo ordinario se convierte en extraordinario». Y si todo es extraordinario, la gestión se complica.
También es habitual ver que el fondo de reserva se cumple en el mínimo legal y poco más.
Cuando el fondo está bien trabajado, la dinámica cambia. Se pueden asumir pequeñas actuaciones sin necesidad de pasar constantemente por junta. Se gana agilidad, y sobre todo se reduce la sensación de que todo es urgente o inesperado.
Cuando no lo está, todo se vuelve más reactivo. Y eso, a medio plazo, desgasta la convivencia y la gestión.
En la práctica, lo que solemos ver es que las comunidades no fallan por grandes errores, sino por pequeñas decisiones acumuladas en el tiempo que han ido dejando poco margen de maniobra.
Y el fondo de reserva es uno de los elementos que mejor refleja eso.
No es un tema teórico ni una cuestión secundaria. Es, en realidad, uno de los indicadores más claros de cómo se está gestionando una comunidad.
Cuanto más ajustado está, más probabilidad hay de que cualquier incidencia acabe en derrama. Cuanto más trabajado está, más capacidad tiene la comunidad de absorber situaciones sin que todo se convierta en un problema inmediato.
Hay además un aspecto que conviene señalar. El mínimo legal del fondo de reserva, fijado en el 10%, en muchos casos resulta claramente insuficiente para la realidad de los edificios. Sin embargo, no siempre existe voluntad por parte de las comunidades de incrementarlo, en gran medida por una cultura todavía muy extendida de falta de mantenimiento y de reacción tardía ante los problemas.
Desde nuestra experiencia, este es uno de los puntos en los que más insistimos en las juntas de propietarios.
No se trata solo de cumplir con la ley, sino de entender que un edificio es un activo que requiere atención continua. Trasladar esta visión es clave para avanzar hacia comunidades más estables, mejor conservadas y con menor dependencia de actuaciones urgentes.
No hay mucho más misterio. Es gestión y previsión, o falta de ellas.
En AFISER trabajamos la gestión de comunidades desde la planificación, la prevención y la toma de decisiones con criterio.
Un enfoque que nos permite ser un referente en la gestión de comunidades de propietarios.