La convivencia en una comunidad de propietarios es como un piso compartido, pero sin haberse elegido.
Y claro, tarde o temprano saltan chispas, ruidos, mascotas, olores, obras eternas, vecinos que no pagan o juntas que parecen un combate de boxeo.
El problema no es que haya conflictos, eso es inevitable, sino cómo se gestionan.
Y aquí es donde muchas comunidades tropiezan siempre con la misma baldosa.
Vamos a repasarlos, con humor, pero con la LPH en la mano.
1. Confundir “problema vecinal” con “ya se arreglará solo”.
Error clásico, muy clásico.
Un vecino se queja de ruidos, otro de humedades, otro de un uso indebido de zonas comunes, y la comunidad decide no hacer nada para “no crear mal ambiente”.
Error legal: la comunidad tiene la obligación de velar por el cumplimiento de los estatutos, normas internas y la Ley de Propiedad Horizontal. Mirar hacia otro lado no evita el conflicto, lo pudre.
Lo que no se gestiona, explota y, normalmente, lo hará en la junta.
2. Tratar los conflictos a golpe de pasillo o WhatsApp.
“Se lo dije en la escalera», «lo hablamos por el grupo» o «le mandé un audio».
Todo muy moderno, pero jurídicamente humo.
Error habitual: las comunicaciones importantes deben hacerse por los canales formales de la comunidad, presidente, administrador, actas, notificaciones fehacientes si procede.
El WhatsApp no sustituye ni a una notificación ni a un acuerdo de junta. Y cuando hay lío serio, no sirve de nada.
3. No distinguir entre molestias y actividades prohibidas.
No todo lo que molesta es ilegal, y no todo lo ilegal se gestiona igual.
La LPH, su artículo 7.2, prohíbe actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Error frecuente: tratar una actividad prohibida como “un malentendido entre vecinos”, o al revés, «montar un drama legal por una molestia puntual«.
Cada caso tiene su procedimiento, y mezclarlo todo solo genera frustración, y gastos.
4. Pensar que el presidente “manda”.
No, el presidente representa, pero no gobierna como un sheriff.
Error de manual: decisiones unilaterales, tomar partido o amenazar sin respaldo de la junta.
Según la LPH, las decisiones relevantes se adoptan en junta y conforme a mayorías legales (art. 14 y 17).
Un presidente sin respaldo legal quema su figura, y el conflicto sigue vivo.
5. No dejar constancia escrita de nada.
“Eso ya se habló hace años», «eso se acordó, creo», «eso estaba claro.”
Pues no, «no lo estaba».
Error gravísimo: no reflejar los conflictos, advertencias o acuerdos en actas correctamente redactadas.
Sin acta, no hay prueba, no hay seguimiento y no hay defensa jurídica.
Y cuando el problema acaba en juzgado (porque a veces acaba), la comunidad va desarmada.
6. Llegar tarde, ¡muy tarde!
El conflicto empieza pequeño, con un ruido ocasional, una mala respuesta, una falta de comunicación, ¡y se deja pasar!
Resultado, el vecino ya no quiere soluciones, quiere “ganar”, o quiere “fastidiar”.
La experiencia dice que cuanto antes se actúa, menos cuesta (en dinero, tiempo y salud mental).
7. No apoyarse en el administrador o usarlo de parapeto.
O no se le consulta nada, o se le usa como “el malo de la película”.
Pero no olvides que el administrador, asesora no impone, canaliza no decide solo y previene si se le deja.
Una comunidad que trabaja con su administrador gestiona mejor los conflictos, por contra, una que lo ignora o lo quema, repite errores.
En resumen, y sin rodeos, los conflictos vecinales no se evitan, se gestionan.
Y la clave está en aplicar la LPH con sentido común, actuar pronto, dejar constancia y, sobre todo, «separar emociones de normativa».
Porque una comunidad no necesita mano dura, necesita reglas claras, decisiones legales y un poco de cintura.
Y de eso, precisamente, va una buena administración de fincas.