En el noble arte de administrar comunidades de propietarios hay de todo, vecinos que parecen salidos de una novela de Galdós, juntas más intensas que una final de Champions, y sí, administradores de fincas que han desarrollado una especie de sexto sentido para detectar goteras, grietas, y «líderes de escalera con entusiasmo excesivo«.
Hoy les queremos hablar, de un modo divertido pero «profesional», de un fenómeno tan real como los impagos como son «los abusos de algunos propietarios sobre el administrador de fincas«.
Una realidad que, aunque no sale en la Ley de Propiedad Horizontal, se sufre en cada esquina, buzón y pasillo comunitario.
El administrador de fincas, ¿gestor, asesor o rehén?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) define con claridad qué funciones tiene el administrador; «velar por el buen régimen del inmueble, ejecutar los acuerdos de la Junta, atender el mantenimiento, custodiar documentación, preparar presupuestos«, y lo que se acumule en el día, que no es poco.
Pero a veces los propietarios (o algunos de ellos) interpretan esta lista como un punto de partida para imponer un liderazgo mal entendido, el de “yo pago, yo mando”.
No es raro escuchar frases como, «para eso te pagamos, ¿no?”, o “no me importa lo que diga la Ley, yo quiero que se haga esto”, o aquella de «hazlo tú, que para eso eres el administrador”, y nuestra favorita, “convoca una junta, pero que salga lo que yo quiero.”
Bienvenidos a los excesos del poder vecinal. El poder del propietario, ¡y sus límites!
No cabe duda de que la comunidad de propietarios es soberana sí, la Junta decide y el administrador ejecuta. Pero ojo, eso no significa que cualquier vecino pueda pedir (o exigir) lo que le venga en gana.
La LPH establece que los acuerdos deben tomarse por mayoría en junta, y que no se puede ejecutar lo que no ha sido aprobado.
Es decir, «el administrador no es un genio de la lámpara mágica que concede deseos a demanda«. Tiene la obligación de cumplir la ley, incluso si eso significa decir que no.
Y aquí es donde empieza el conflicto porque algunos propietarios no diferencian entre “profesional al servicio de la comunidad” y “empleado multifunción con despacho”.
Ejemplos cotidianos del poder mal canalizado.
Para ilustrar estos excesos de autoridad, hemos recopilado algunas perlas de nuestro día a día;
1. El emperador de la iluminación.
— “Quiero cambiar la luz del portal por otra más cálida. Ya he comprado las bombillas. Que las instalen», así, sin aprobación, sin presupuesto, sin informe técnico, pero con mucho ímpetu.
2. La reina del grupo de WhatsApp.
— “He creado este grupo para que el administrador esté disponible 24/7. Si no responde, lo cesamos». La presión digital en formato mensaje de voz a las 2 de la mañana.
3. El zar del tejado.
— “Quiero subir a la azotea a montar una antena para mi radioafición. Me da igual el reglamento, tengo derecho». Claro, derecho a la improvisación, quizá.
Todos estos ejemplos tienen algo en común, «el desconocimiento (o, mejor dicho, desprecio) hacia lo que dice la LPH», y una clara tendencia “a confundir la gestión con el mando personal”.
La importancia de la firmeza con una sonrisa.
Como administradores de fincas, uno de nuestros superpoderes es la diplomacia con límite legal, el saber decir que no, pero con elegancia.
Explicar que algo no es posible, pero ofreciendo alternativas, por ejemplo, «repetir por quinta vez que hace falta mayoría cualificada para instalar cámaras de seguridad pero sin perder la paciencia».
Y cuando el vecino insiste en su orden tajante (“hazlo ya”), recordar con calma que nuestro deber es velar por el cumplimiento de la ley, no de los caprichos personales.
Eso no nos convierte en enemigos, sino en el único muro entre el caos y la convivencia.
La LPH, el escudo del administrador.
Para que no digan que nos inventamos las cosas, repasemos algunos puntos clave de la Ley de Propiedad Horizontal que respaldan al administrador ante estos liderazgos desbordados.
- Artículo 20. Entre las funciones del administrador están la de velar por el buen régimen del inmueble, sus instalaciones y servicios; preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles; atender el mantenimiento; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y cobros que correspondan; actuar, en su caso, como secretario de la Junta; y custodiar la documentación de la comunidad, entre otras. Eso sí, todas esas funciones deben desarrollarse conforme a los acuerdos adoptados por la Junta. Es decir, el administrador no decide por su cuenta, sino que ejecuta lo que la comunidad acuerda. Así lo indica el espíritu general de la Ley.
- Artículo 17. Toda decisión que suponga una alteración del inmueble debe ser aprobada en junta, con los votos que correspondan según el caso (mayoría simple, 3/5 o unanimidad).
Esto significa que aunque el administrador sea diligente, proactivo y resolutivo, no puede hacer magia sin respaldo legal. Y eso incluye no acatar órdenes que no provengan de la comunidad como órgano colegiado.
¿Cómo gestionar los excesos “del descansillo”?
Con humor, sí, pero también con método.
Aquí os dejamos algunas claves:
- Comunicación clara. Explica qué se puede hacer y qué no, con referencia a la LPH.
- Actas precisas. Que todo quede por escrito. Lo que no se aprueba, no se ejecuta.
- Canales formales. Las incidencias, por escrito. Los acuerdos, en junta. Los mensajes por WhatsApp solo si traen memes simpáticos.
- No personalizar. El administrador actúa por mandato de la comunidad, no por criterio propio.
- Derivar a la Junta. Ante decisiones polémicas, convocar reunión y dejar que hable la mayoría.
Ni líder omnipotente ni recadero de planta.
El administrador de fincas es un profesional al servicio de la comunidad, no un autómata al servicio de cada vecino. Su labor se mueve entre la eficiencia, el conocimiento técnico y la legalidad y, aunque algunos propietarios intenten gobernar el edificio como si fuera su feudo, la realidad es que la buena convivencia solo se logra con respeto a la ley, al administrador y al resto de vecinos.
Así que la próxima vez que un propietario quiera ejercer su propio liderazgo sin frenos, recuérdale que en la comunidad no hay reyes, sino vecinos y que, el administrador, lejos de ser súbdito, es el escudero legal de todos.
AFISER, la gestión de confianza.