Cada trimestre, puntual como un reloj, hago la transferencia. Cuotas de comunidad, derramas, lo que toque. Nunca me ha gustado deber dinero y siempre he dado por hecho que, si todos cumplimos, la comunidad funciona.
Eso es lo normal. O eso creemos.
Pero en mi edificio hay un vecino que lleva meses sin pagar. Quizá más de un año. Lo descubrí en una junta, cuando alguien habló de una deuda acumulada que ya superaba varios miles de euros.
Y mientras tanto, ese vecino seguía entrando al garaje, usando el ascensor, disfrutando de la limpieza de las zonas comunes y apareciendo en las juntas como si nada.
Reconozco que me sacó de quicio.
Porque la pregunta surge sola:
- ¿Por qué nadie hace nada?
- ¿Por qué no se le corta el acceso al garaje?
- ¿Por qué no se le prohíbe usar ciertos servicios?
- ¿Por qué los demás tenemos que cubrir lo que él no paga?
Durante mucho tiempo pensé que aquello era dejadez. Falta de carácter. O directamente pasividad de la comunidad y del administrador.
Hasta que entendí cómo funciona realmente la Ley de Propiedad Horizontal. Y ahí cambió bastante mi forma de verlo.
Porque la comunidad sí puede reclamar judicialmente la deuda. Lo que no puede hacer es castigar directamente al vecino por su cuenta.
La ley es muy clara, «el propietario moroso pierde el derecho de voto en la junta, pero no pierde el derecho de uso de los elementos comunes«.
- No se le puede bloquear el ascensor.
- No se le puede cortar el agua.
- No se le puede cerrar el acceso al garaje.
Y sí, puede incluso asistir a la junta y participar en los debates.
Lo único que pierde, mientras no regularice la deuda, es el derecho a votar.
Aunque algunas comunidades sí pueden limitar el acceso a determinados servicios recreativos no esenciales, como piscina, gimnasio o pádel, siempre que esa restricción no afecte al uso normal de la vivienda.
Cuando lo leí por primera vez me pareció absurdo. Luego entendí el motivo.
Porque permitir que una comunidad pudiera sancionar directamente a un vecino sin control judicial abriría la puerta a abusos mucho peores que la propia morosidad.
La ley protege al moroso de las represalias. No de las consecuencias. Y las consecuencias existen.
El mecanismo legal habitual es el procedimiento monitorio:
La comunidad certifica la deuda, la aprueba en junta y reclama judicialmente el importe pendiente. Si el vecino sigue sin pagar, el proceso puede terminar en embargo de cuentas, salarios o incluso de la vivienda.
El problema es que nada de eso ocurre de un día para otro.
Mientras tanto, la comunidad sigue funcionando. La luz de la escalera se paga. El ascensor se mantiene. La limpieza continúa. Y sí, durante ese tiempo los vecinos que pagan sostienen también la parte del que no cumple.
¡No es justo!
Pero la comunidad no puede detenerse cada vez que aparece un moroso.
Por eso la diferencia entre una comunidad bien gestionada y otra que simplemente va apagando fuegos suele estar en la rapidez de reacción.
- Actuar desde el primer impago.
- Documentar correctamente la deuda.
- Aprobar cuanto antes la liquidación en junta. Iniciar el procedimiento sin dejar pasar meses.
Porque cada mes de retraso suele significar más deuda acumulada y menos posibilidades reales de cobro.
Hoy sigo pensando que la morosidad perjudica enormemente a las comunidades. Y sigo entendiendo perfectamente el enfado de cualquier vecino que paga puntual.
Pero ya no interpreto automáticamente el silencio como inacción.
La mayoría de las veces, detrás de un asunto que parece “parado”, hay requerimientos enviados, acuerdos intentando evitar procedimientos largos, plazos legales en marcha y gestiones que simplemente no son visibles para la mayoría de propietarios.
Y quizá ahí está una de las partes menos comprendidas de la administración de fincas, «que gestionar bien no siempre consiste en reaccionar con más dureza, sino en actuar con rapidez, dentro de los límites que marca la ley«, antes de que el problema se haga demasiado grande.