Esta mañana ha venido un nuevo cliente al despacho y su principal preocupación no era otra que saber qué debía hacer para poder recuperar la falta de liquidez en su Comunidad.
Rápidamente le he explicado que lo mejor que podía hacer era contratar los servicios de un profesional cualificado, en este caso un Administrador de Fincas Colegiado sería una apuesta segura, puesto que son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de llevar las cuentas de una Comunidad.
Nos centraremos concretamente en uno de los principales motivos por los cuales muchas Comunidades sufren una falta de liquidez en sus cuentas y ello es debido entre otros aspectos, a la falta de rigurosidad en los pagos por parte de los propietarios.
Dentro de lo que denominamos “morosos” en una Comunidad de Propietarios, debemos diferenciar varios tipos de deudores:
TIPOS DE MOROSOS:
1. Morosos con buena voluntad.
En primer lugar se encuentran aquellas personas que aún teniendo buena voluntad de pago, no pueden hacer frente a los recibos comunitarios vigentes por cuestiones personales como: falta de empleo continuado, pensiones reducidas, exceso de patrimonios con escasa liquidez actual.
En estos casos lo más práctico y efectivo es que el Presidente de la Comunidad, junto con el Administrador, se sienten a hablar con el deudor y lleguen a un acuerdo de pago fraccionado.
Lo ideal es firmar un compromiso de deuda, en el cual el moroso llega a un acuerdo con la Comunidad y se compromete a ingresar de manera periódica cierta cantidad de dinero en la cuenta bancaria de la Comunidad, hasta liquidar el importe total pendiente.
2. Propietarios insatisfechos.
En segundo lugar, se encuentran aquellos propietarios que dejan de pagar sus recibos, sobretodo cuotas extraordinarias, porque no están de acuerdo con los acuerdos adoptados en Junta General.
En este sentido cabe indicar que si el propietario ha asistido a la Junta General donde se ha aprobado dicho acuerdo, debe quedar reflejado en Acta su desacuerdo. Si sometido el acuerdo a votación en Junta queda aprobado por el resto de propietarios presentes y representados con derecho a voto, el propietario en cuestión podrá impugnar en los tribunales dicho acuerdo, pero eso no le exonerará de la obligación de pago de las cuotas hasta resolución judicial. (Art 18 LPH).
3. Morosos recalcitrantes.
En tercer lugar nos encontramos con aquellos mal pagadores, que hacen caso omiso de las obligaciones con su Comunidad, y no manifiestan ningún tipo de voluntad de pago hacia la misma.
En estos casos lo más aconsejable es iniciar una reclamación judicial en el Juzgado de la localidad competente. (Art 21 LPH)
Para ello, es importante conocer los tipos de reclamaciones existentes actualmente, puesto que dependiendo del importe a reclamar es aconsejable iniciar: monitorios (deudas inferiores a 3.000€), reclamaciones por juicio verbal (impagos entre 3.000€ y 6.000€) o si la deuda es superior a 6.000€, demandas por juicio ordinario.
A partir de aquí las deudas deberán ser aprobadas en Junta General Ordinaria o Extraordinaria, y muy importante reflejarlas en Acta. (Art. 9 LPH)
También es conveniente hacer constar en Acta, que irá a cargo del propietario deudor cualquier gasto asociado a su reclamación (como puedan ser: el coste de notas simples, envío de burofaxes, honorarios de abogados y procuradores, etc…).
Una vez enviada el Acta y pasado el plazo legal oportuno, se le enviará el correspondiente burofax al propietario o propietarios deudores y el Presidente junto con el Administrador, certificaran el desglose de las deudas reclamadas.
Bien el propio Presidente de la Comunidad, como representante legal de la misma, o bien un abogado procurador en nombre de la Comunidad, presentará la documentación en los Juzgados correspondientes y llevará un seguimiento de dicha reclamación a fin de recuperar la deuda lo antes posible en función de las indicaciones del Juez.
4. Entidades bancarias deudoras.
Finalmente y ya para concluir, nos encontramos con el cuarto tipo de deudores en las Comunidades de Propietarios y no es otro que las entidades bancarias que, debido a la pasada crisis económica han embargado una gran cantidad de activos.
En estos casos, el Presidente de la Comunidad o bien el Administrador, deberán preparar una serie de documentos exigibles por el banco, los cuales tras ser revisados exhaustivamente por el departamento de inmuebles de la entidad, procederán según Ley con el pago de las cuotas correspondientes al año en curso y tres años atrás desde la fecha de adjudicación de las propiedades.
Cabe hacer mención especial, a que la obligación del pago de las cuotas en caso de compra-venta de las propiedades es exigible a la persona que es propietaria en el momento en que se exige por parte de la Comunidad. Así pues a modo de ejemplo, tu puedes vender un inmueble en Diciembre, con una cuota extraordinaria aprobada en Junta General celebrada en Agosto, pero si el vencimiento de la misma es en Enero, la obligación de pago será del nuevo propietario.
De ahí que aconsejemos siempre la solicitud de un certificado de deudas al Administrador días antes de la compra-venta de la propiedad, a fin de que el notario haga constar en la escritura todo este tipo de datos. Tanto cuotas vencidas pendientes de pago, como posibles cuotas futuras ya aprobadas en Junta General.
Y tras toda esta explicación, el Presidente de la Comunidad el cual ha venido esta mañana a nuestro despacho se ha percatado de que lo más aconsejable es solicitar varios presupuestos a administradores de fincas profesionales y someter en Junta la elección de unos de ellos, para llevar las cuentas de su Comunidad, puesto que si todo esto se lleva a cabo de manera efectiva, en un corto período de tiempo la liquidez de su Comunidad se verá saneada.
