En la vida de una comunidad de propietarios pueden surgir imprevistos que requieren una actuación rápida: un ascensor que deja de funcionar, una tubería que se rompe o una grieta que amenaza la estructura del edificio.
En estos casos, es natural preguntarse,
¿Hay que esperar a convocar una Junta o se puede actuar para evitar daños mayores?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé este tipo de situaciones excepcionales, estableciendo un marco legal claro para que la comunidad pueda proteger su patrimonio y la seguridad de los vecinos sin vulnerar los derechos de los propietarios.
Base legal, “el deber de conservación y la diligencia en la gestión”.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, impone a la comunidad la obligación de mantener el inmueble en condiciones de seguridad y habitabilidad, y faculta a sus representantes a actuar con diligencia ante incidencias que no admitan demora.
- Artículo 10.1 a) y b) LPH: obliga a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y para garantizar la seguridad y habitabilidad, así como las requeridas por la Administración.
- Artículo 20.c) LPH: encarga al administrador, bajo la supervisión del presidente, la atención a la conservación de la finca, adoptando las medidas urgentes necesarias y dando inmediata cuenta a los propietarios.
Esto significa que, ante una incidencia grave o que suponga un riesgo, la comunidad puede autorizar una actuación urgente provisional, informando y justificando siempre ante los propietarios y ratificándolo en la siguiente Junta General.
No se trata de actuar “sin la Junta”, sino de proteger el interés común de forma responsable, para evitar daños mayores y cumplir con el deber legal de conservación.
¿Cuándo se considera necesaria una actuación urgente?
Hablamos de “urgencias reparadoras” en situaciones donde no actuar podría agravar el problema o poner en riesgo la seguridad o los servicios comunes.
- Seguridad de las personas: averías en ascensores, barandillas o elementos que supongan peligro.
- Integridad del edificio: filtraciones graves, grietas estructurales, desprendimientos en fachada o cubierta.
- Servicios esenciales: bombas de agua, electricidad, calefacción central o tuberías generales.
Estas intervenciones no sustituyen el acuerdo de la Junta, sino que son medidas temporales de protección, adoptadas en nombre de todos los propietarios y siempre con transparencia y documentación.
Presupuestos, fondos y ratificación.
En cualquier actuación urgente,
- El presidente, asesorado por el administrador, valorará la urgencia y recabará presupuestos en la medida de lo posible.
- Si es un servicio obligatorio (por ejemplo, ascensor), se actuará con el mantenedor autorizado.
- Los gastos se justifican documentalmente y se someten a ratificación en la siguiente Junta, donde se podrá aprobar, si procede, una derrama extraordinaria para reponer fondos.
De esta forma, se garantiza que la comunidad mantiene el control total sobre la decisión y el gasto, pero sin poner en riesgo la seguridad o el funcionamiento básico del edificio.
Ejemplos prácticos.
- Rotura de tubería general: Se interviene de inmediato para evitar filtraciones y daños, informando posteriormente a los propietarios.
- Ascensor averiado: Se repara por el mantenedor autorizado para restablecer el servicio y se documenta la actuación.
- Filtración grave en fachada o tejado: Se efectúa una reparación provisional de contención y se comunica al presidente y a la comunidad.
- Fallo en bomba de agua o cuadro eléctrico: Se actúa para restablecer el servicio y se informa al resto de vecinos con detalle técnico y económico.
Protocolo de actuación.
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- Detección de la incidencia.
- Comunicación inmediata al presidente y al administrador.
- Valoración técnica y adopción de medidas de urgencia, si procede.
- Documentación completa (fotografías, informe, presupuesto, factura).
- Comunicación y explicación clara a los propietarios.
- Ratificación y aprobación en la siguiente Junta General.
Recomendación profesional.
Desde nuestro despacho recomendamos, si llegara este supuesto,
- Comunicación constante entre el presidente, el administrador y los propietarios.
- Transparencia absoluta en la documentación de cada actuación.
- Ratificación formal en la Junta correspondiente, con inclusión en acta.
Así se garantiza que cada medida se adopta en nombre de todos, de forma legal, responsable y transparente.
Ante una urgencia, la comunidad no está desprotegida ya que la Ley prevé que pueda actuar con diligencia y sentido común, en nombre de todos los propietarios y bajo control posterior de la Junta.
La prioridad siempre debe ser proteger la seguridad, la habitabilidad y los servicios esenciales del inmueble, sin comprometer la transparencia ni la participación vecinal.
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