Convocar una junta de propietarios parece sencillo, hasta que lo haces.
Entre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las tensiones vecinales y el temido “turno de ruegos y preguntas”, puede acabar invocándose más de un demonio comunitario.
Aquí te enseñamos cómo hacerlo bien, sin sobresaltos, con orden y con una pizca de humor.
¿Por qué es tan delicado convocar una junta?
¡Sencillo!, porque no gestionas solo datos, sino personas, con diferentes intereses, con conflictos acumulados y con agendas apretadas o ganas de guerra.
Una junta mal convocada es el caldo de cultivo perfecto para el caos.
¿Qué dice la LPH sobre convocar juntas?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 16, establece que «las juntas deben convocarse por el presidente (o al menos el 25% de las cuotas)«. Hay que avisar con mínimo 6 días de antelación, si es ordinaria, y “no basta con un cartel del vecino del primero, ¡que encima es inquilino!, si se quiere que la convocatoria tenga validez legal”. La convocatoria debe incluir fecha, hora, lugar, orden del día y doble convocatoria, y los temas deben estar claramente especificados.
No se puede votar lo que no está en el orden del día.
Eso evita sorpresas y conflictos legales.
¿Cuándo evitar una convocatoria apresurada?
No lances la convocatoria si;
- Aún no tienes datos clave (presupuestos, informes, etc.).
- El presidente lleva meses sin aparecer.
- Hay un conflicto latente sin resolver.
- Tienes más temas que en un consejo de ministros.
- Convocar sin preparación = convocar al desastre.
El orden del día es “tu tabla de salvación”.
Redáctalo como si fueras un guionista;
- Claro, nada de ambigüedades.
- Conciso, sin puntos eternos.
- Realista. No pongas 12 temas si sabes que el tercero ya generará debate de 40 minutos.
- Pon “Revisión de presupuesto para sustitución del ascensor (se adjuntan 3 propuestas)» pero no pongas “Mantenimiento».
La convocatoria siempre con «lenguaje llano y transparente”.
Evita jerga legal incomprensible porque no estás redactando una sentencia judicial, y recuerda siempre que estás informando a tus vecinos.
Te aconsejamos ser educados pero directos, anticipar posibles puntos calientes con elegancia, indicar cómo delegar el voto y, si hay documentos importantes, adjuntarlos.
Primera y segunda convocatoria, ¿por qué dos?
La primera convocatoria exige mayoría de propietarios y cuotas.
La segunda se celebra con los presentes (salvo en decisiones especiales).
¿Truco práctico?
Pon media hora de diferencia, por ejemplo, la 1a convocatoria a las 18:30 y la 2a a las 19:00 Evitas esperas eternas y cumples la ley.
¿Cómo evitar invocar demonios antes de la junta?
Algunos trucos infalibles:
1. Buzonea e informa bien. No confíes solo en el tablón.
2. No convoques en fechas absurdas (fiestas, partidos, falla, etc.).
3. Resuelve conflictos previos antes de la reunión.
4. Ten respuestas preparadas para los temas previsibles.
5. Habla claro, pero sin alarmar.
El día de la junta, «haz de árbitro zen”.
Ya estás ahí, sala llena, vecinos con papeles arrugados. ¡Alguno viene con ganas!, otro con dudas.
Tú, como administrador, debes:
– Empezar puntual.
– Seguir el orden del día.
– Evitar debates circulares (“lo vemos en ruegos y preguntas”).
– Anotar votos y acuerdos con precisión.
– Guardar compostura aunque el ambiente se ponga «intenso”.
Después de la junta, «el acta, tu escudo”.
El acta no es un resumen de lo que recuerdas sino «el documento legal que puede salvarte de reclamaciones«.
Asegúrate de que incluya;
- Fecha, lugar y asistentes.
- Votaciones exactas.
- Acuerdos claros.
- Oposiciones, si las hubo.
- Y remítela cuanto antes a todos los propietarios.
Convocar bien es prevenir males mayores.
Una junta bien convocada ahorra tiempo, evita conflictos y transmite profesionalidad.
Así que, cumple con la LPH, sé claro y empático, y ponle una pizca de humor porque si algo nos enseña cada comunidad, es que la convivencia es el arte de la paciencia, y la administración, el arte de no perderla.
¿Tienes una comunidad con muchos retos?
En Afiser llevamos años convocando juntas con éxito (y sin necesidad de exorcismos). Escríbenos. Convocamos sin invocar.