Antes de demandar, hablemos.
“La nueva justicia del diálogo en las comunidades de propietarios”.
El sistema judicial español está cambiando y, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, se impulsa un modelo más ágil, moderno y dialogante donde la clave está en intentar resolver los conflictos hablando, antes de acudir al juzgado.
Esto significa que, en determinados asuntos, como las reclamaciones de cuotas impagadas o algunos desacuerdos vecinales, la comunidad debe acreditar que ha intentado una solución amistosa antes de presentar la demanda.
Si esto no se hace, el juez puede no admitir el caso o incluso imponer costas.
En definitiva, la ley quiere que el diálogo sea el primer paso, no el último.
Un nuevo modelo basado en los MASC.
Para hacerlo posible, la norma introduce los llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) que no son otra cosa que procedimientos legales, confidenciales y voluntarios que permiten llegar a acuerdos sin tener que ir a juicio.
Los más habituales son;
- Mediación, donde un profesional neutral ayuda a las partes a dialogar y alcanzar un acuerdo.
- Conciliación, que puede hacerse ante un notario o un conciliador, ideal cuando la deuda o el problema está claro.
- Oferta vinculante confidencial, una propuesta formal de pago o acuerdo que se envía al vecino, dejando constancia del intento de negociación.
- Opinión de experto independiente, especialmente útil cuando hay conflictos técnicos, como filtraciones, ruidos o discrepancias en obras.
Cada método tiene sus particularidades, pero todos sirven para lo mismo, para resolver conflictos de manera más rápida, económica y cordial.
¿Cómo aplicarlos en la comunidad?
El uso de los MASC es obligatorio en reclamaciones de cuotas impagadas (art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) y muy recomendable para otros conflictos vecinales, como desacuerdos de convivencia, impugnaciones de acuerdos o problemas técnicos.
Para hacerlo correctamente, basta con seguir unos pasos sencillos.
- Aprobación en junta. Informar a los propietarios de esta obligación legal y acordar su aplicación, así como la posible repercusión del coste al propietario responsable (art. 9.1.e y 17.7 de la LPH).
- Notificación fehaciente. Comunicar al vecino la intención de resolver el conflicto por una vía amistosa, mediante burofax o notificación electrónica.
- Aplicación del MASC elegido. Ya sea mediación, conciliación u otro, según la naturaleza del problema.
- Conservar la documentación. Acta de la junta, comunicaciones, certificados o actas del intento de acuerdo. Toda ella servirá para acreditar ante el juzgado que se ha actuado de buena fe.
¡No se exige que haya acuerdo!, solo demostrar que la comunidad ha intentado resolver el problema con diálogo y transparencia.
¿Quién paga el procedimiento?
En general, la comunidad asume el coste inicial del MASC, pero puede repercutirlo al propietario responsable si así lo aprueba en junta (art. 9.1.e LPH).
Si, finalmente, hay acuerdo, ese coste puede incluirse en el propio plan de pago o acuerdo alcanzado y, de este modo, el proceso se mantiene justo y equilibrado para todos.
Errores que conviene evitar.
- No notificar al vecino por medios fehacientes.
- No guardar las actas o certificados del intento de mediación o conciliación.
- Pensar que el MASC es “siempre” opcional (cuando en algunos casos es obligatorio).
- No aprobar en junta el uso del procedimiento o el reparto de costes.
- No pedir asesoramiento profesional antes de actuar.
Son pequeños detalles que pueden evitar que una reclamación se retrase o incluso se rechace por motivos formales.
Ejemplo práctico de «cuando la mediación evita un juicio innecesario”.
Imaginemos que un vecino deja de pagar sus cuotas durante varios meses.
Antes de acudir al juzgado, el administrador propone a la comunidad aprobar en junta el inicio de un proceso de mediación.
Se notifica al propietario mediante burofax, invitándole a resolver el problema de forma amistosa.
Durante la mediación, el vecino reconoce su deuda y se compromete a un plan de pago, con un calendario acordado ante el mediador.
La comunidad evita el proceso judicial, recupera la deuda sin costes adicionales y, lo más importante, mantiene una relación cordial con el propietario.
Si el vecino no hubiera querido participar, el intento de mediación igualmente habría servido para cumplir la ley y demostrar la buena fe de la comunidad.
Este tipo de actuaciones, cada vez más habituales, son las que marcan la diferencia entre una gestión reactiva y una gestión moderna, responsable y humana.
El papel del administrador de fincas colegiado.
El administrador colegiado es la figura clave en este nuevo escenario ya que se encarga de informar a la comunidad sobre la normativa, coordinar la junta, gestionar las notificaciones y custodiar la documentación necesaria.
Además, ayuda a elegir el procedimiento más adecuado para cada caso, garantizando que todo se haga conforme a la ley y con la máxima eficacia.
Contar con un profesional colegiado asegura que la comunidad actúe con rigurosidad jurídica, transparencia y sentido común, evitando errores y protegiendo su imagen ante los vecinos y ante los tribunales.
La mediación como oportunidad para convivir mejor.
Más allá del cumplimiento de la ley, esta reforma representa una oportunidad para mejorar la convivencia vecinal pues resolver los problemas con diálogo, empatía y profesionalidad no solo ahorra tiempo y dinero, sino que refuerza la confianza y el buen ambiente en la comunidad.
En AFISER, como administradores de fincas colegiados, creemos que una comunidad bien gestionada no se limita a cumplir la ley, sino que también fomenta la convivencia y la colaboración entre vecinos.
Por eso, acompañamos a cada comunidad en todo el proceso MASC, desde la planificación hasta la resolución final, aplicando siempre rigor jurídico, eficiencia y espíritu conciliador.
Porque, al final, la experiencia demuestra que antes de demandar, siempre es mejor hablar.