En el día a día de cualquier comunidad aparece siempre la misma pregunta, ¿esto hay que hacerlo sí o sí, o debe aprobarse en junta?
La respuesta no es solo técnica, es clave para evitar conflictos, y está bastante clara en la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente en sus artículos 10 y 17.
Lo primero, “no todo lo obligatorio es urgente”.
La comunidad tiene la obligación de conservar el edificio en condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad (art. 10.1.a LPH). Pero eso no significa que todo se pueda hacer sin contar con los propietarios.
Solo se actúa directamente “cuando hay urgencia real”, pudiendo el presidente o el administrador adoptar las medidas necesarias, con obligación de dar cuenta posterior a la junta (art. 20.c LPH).
Ejemplos claros donde NO hace falta junta previa;
- Filtraciones graves en cubiertas o terrazas.
- Bajantes rotas o fugas importantes.
- Caída de cascotes con riesgo para viandantes.
- Órdenes administrativas por riesgo estructural.
- Incendios o inundaciones.
Aquí se actúa primero y se informa después (art. 20.c LPH).
¿Y lo demás? “Junta”.
Muchas actuaciones necesarias no son urgentes, y ahí sí decide la comunidad;
- Reparaciones normales de cubierta o fachada.
- Sustitución completa de bajantes (salvo urgencia por avería grave).
- Obras de mantenimiento.
- Actuaciones derivadas de ITE o IEE.
Estas últimas son un caso típico ya que son obligatorias, pero no urgentes.
Por tanto, “se aprueban en junta y se planifican”.
Accesibilidad, «especial protección”.
Si lo solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad debe actuar (art. 10.1.b LPH).
Eso sí, con un límite;
- Si el coste no supera 12 mensualidades ordinarias, es obligatorio sin necesidad de acuerdo de junta.
- Si lo supera, se decide en junta.
Ascensor, “el clásico”.
- Obligatorio si entra dentro de accesibilidad.
- En otros casos, “mayoría simple” (art. 17.2 LPH).
- Una vez aprobado, lo pagan todos, incluso los disidentes, conforme al art. 17.2 LPH.
Lo opcional, «las mejoras”.
Aquí entramos en lo que “está bien tener”, pero no es necesario, siempre que no respondan a necesidades de conservación;
- Piscina.
- Gimnasio.
- Reforma estética.
- Seguridad adicional.
Si supera “3 mensualidades”, quien vote en contra no paga (art. 17.4 LPH).
Ojo con estos “errores habituales”.
Hay decisiones donde más se falla;
- Fachada → solo obligatoria si hay riesgo real.
- Videovigilancia → mayoría de 3/5, no simple (art. 17.3 LPH).
- Portería/conserjería → también 3/5 (art. 17.3 LPH).
- Cambios estructurales → pueden exigir unanimidad (art. 17.6 LPH).
En resumen, la clave está en distinguir bien:
- ✔ Urgente → se actúa sin junta.
- ✔ Necesario (pero no urgente) → decide la comunidad.
- ✔ Mejora → depende de la voluntad de los propietarios.
Cuando esto se tiene claro, se evitan la mayoría de los conflictos y la gestión fluye mucho mejor.
Y ahí es donde un buen asesoramiento marca la diferencia.