“Lo que las comunidades deben tener realmente en cuenta”.
El año 2025 ha arrancado con múltiples titulares que anuncian grandes reformas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Sin embargo, a día de hoy ”no existe ninguna modificación profunda en vigor” y la normativa que rige sigue siendo la “Ley 49/1960”, con sus actualizaciones acumuladas hasta el momento.
Sí es cierto que contamos con un conjunto sólido de herramientas legales plenamente vigentes que permiten a las comunidades actuar con eficacia en los ámbitos de “obras urgentes, accesibilidad, eficiencia energética, pisos turísticos y comunicaciones digitales”.
La realidad de 2025 no es esperar nuevas leyes, sino “aplicar bien las que ya existen”.
1. Obras urgentes, conservación y accesibilidad obligatoria (art. 10 LPH).
El “artículo 10 LPH” continúa siendo uno de los pilares esenciales de la gestión comunitaria. La norma establece claramente que “no es necesario un acuerdo previo de junta” para ejecutar determinadas actuaciones;
- Obras necesarias para la “conservación, la seguridad y la habitabilidad” del edificio.
- Trabajos que garanticen la “accesibilidad universal”.
- Intervenciones “impuestas por la Administración”.
- Obras solicitadas por “personas con discapacidad” o “mayores de 70 años”.
En estos casos, la ley faculta al presidente o al administrador para ordenar la ejecución inmediata, informando posteriormente a la junta en la próxima asamblea que se celebre. Respecto al límite económico, el artículo fija un tope equivalente a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, salvo que existan “subvenciones” que compensen total o parcialmente el coste.En síntesis, cuando lo exige la seguridad, la obligación legal o la accesibilidad, “actuar no solo es correcto, sino obligatorio”.
2. Accesibilidad universal y ayudas vigentes.
La accesibilidad no es opcional, es un derecho legal protegido por el Real Decreto Legislativo 1/2013, que refuerza la obligación de eliminar barreras arquitectónicas cuando sea razonable y proporcionado.
Además, el Real Decreto 853/2021, prorrogado hasta 2026, mantiene activas importantes subvenciones a fondo perdido dentro del Plan de Recuperación europeo, y estas ayudas permiten abordar actuaciones como:
- Instalación de ascensores.
- Construcción de rampas.
- Mejoras de aislamiento térmico.
- Intervenciones que incrementen la eficiencia energética.Para muchas comunidades, estas subvenciones convierten obras antes inasumibles en actuaciones económicamente viables.
3. Pisos turísticos, «regulación estatal y normativa autonómica valenciana».
- Marco estatal: art. 17.12 LPH.
Desde la última reforma, la comunidad puede “limitar o condicionar el uso turístico” de viviendas mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Asimismo, la ley permite imponer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes a las viviendas que se destinen a actividad turística.
No se trata de una prohibición absoluta, pero sí de un mecanismo eficaz para ordenar la convivencia y proteger el edificio.
- Nueva normativa en la Comunitat Valenciana. “El Decreto-ley 9/2024”.
Desde agosto de 2024 está en vigor un marco más estricto para las Viviendas de Uso Turístico (VUT), que modifica la Ley 15/2018 y el Decreto 10/2021, y entre sus principales novedades destacan;
- La inscripción en el Registro de Turismo tendrá validez de 5 años y exigirá renovación con nueva declaración responsable.
- Se prohíbe el alquiler por habitaciones: “la VUT debe ser un inmueble completo”.
- La publicidad debe mostrar número de registro y ubicación exacta.
- Se refuerza el control municipal sobre la compatibilidad urbanística.
- Se introduce un régimen de responsabilidad subsidiaria del propietario ante actividad ilegal.
Para la comunidad de propietarios, esto significa que puede exigir acreditación documental, verificar la inscripción y aplicar las medidas previstas en el art. 17.12 LPH.
4. Notificaciones digitales: un sistema válido y seguro (art. 9 h LPH).
Aunque la LPH no impone la digitalización de forma explícita, el uso de medios electrónicos está plenamente respaldado por legislación general como la Ley 39/2015 y la Ley 11/2023.
El art. 9 h LPH obliga a los propietarios a mantener actualizados sus datos de contacto y reconoce como válidas las notificaciones digitales cuando el propietario ha facilitado su correo electrónico o ha autorizado comunicaciones telemáticas.
La jurisprudencia reciente, incluidas resoluciones de Audiencias Provinciales de Madrid (2023) y Valencia (2024), ha confirmado incluso la validez de WhatsApp cuando existe consentimiento previo.
5. Eficiencia energética, «un deber legal y una ventaja real».
La Ley 7/2021 de Cambio Climático impulsa actuaciones de mejora energética en edificios, favoreciendo proyectos conjuntos en comunidades.
La experiencia de los últimos años demuestra que las comunidades que han aprovechado las ayudas del RD 853/2021 han logrado “reducciones de consumo de hasta un 30 %”, con el consiguiente ahorro económico y la revalorización del inmueble.
La clave de 2025 es gestionar bien, no esperar reformas.
Aunque no haya una revolución normativa, el mensaje es claro, “la buena administración depende de aplicar con rigor la normativa vigente, anticiparse a las necesidades del edificio y comunicarse eficazmente con los propietarios”.
Rigor legal, previsión y buena comunicación son los pilares que garantizan una convivencia sana y una gestión comunitaria eficiente.