El cambio de actividad de un local y los límites que puede exigir la comunidad.
La cafetería tranquila del bajo cerró en agosto.
En septiembre comenzaron las obras. En octubre apareció un cartel nuevo y, pocos días después, el olor a “fritanga” empezó a subir directamente hasta el segundo piso.
Nadie en la comunidad había votado la apertura de aquella freiduría. Nadie había explicado dónde se instalaría la salida de humos ni por qué había aparecido maquinaria en el patio. Sin embargo, el negocio ya estaba funcionando.
La primera pregunta que suelen formular los vecinos es:
¿Pueden cambiar de actividad sin pedir permiso a la comunidad?
La respuesta, desde el punto de vista estrictamente comunitario, es que en muchos casos sí. Pero esa respuesta necesita bastantes matices.
Una cosa es el negocio y otra las obras.
El propietario o arrendatario de un local puede desarrollar una actividad permitida siempre que respete el título constitutivo, los estatutos, la normativa urbanística y las correspondientes autorizaciones administrativas.
La comunidad no decide normalmente si en un local debe abrir una cafetería, una tienda, una oficina o una freiduría. Su autorización no sustituye la licencia municipal, la declaración responsable ni los permisos sectoriales que puedan resultar necesarios.
Ahora bien, una cosa es cambiar el tipo de negocio y otra muy distinta ejecutar las instalaciones necesarias para ponerlo en marcha.
Si la nueva actividad exige perforar la fachada, atravesar un patio, utilizar un conducto comunitario, modificar bajantes, instalar maquinaria en la cubierta o colocar una salida de humos sobre un elemento común, la comunidad sí tiene mucho que decir.
Antes de realizar esas actuaciones deben revisarse el título constitutivo, los estatutos, la configuración del edificio y el régimen de autorización aplicable. No basta con afirmar que “el local siempre ha sido comercial”.
La licencia municipal no autoriza a modificar elementos comunes.
Este es uno de los errores más frecuentes.
El titular del negocio puede disponer de licencia o haber presentado una declaración responsable ante el ayuntamiento. Sin embargo, ese trámite administrativo no le concede automáticamente autorización para utilizar o transformar elementos que pertenecen a la comunidad.
Del mismo modo, un acuerdo comunitario tampoco sustituye las licencias municipales.
Son planos distintos:
- El ayuntamiento controla el cumplimiento urbanístico, ambiental y técnico de la actividad.
- La comunidad protege sus elementos comunes y puede actuar frente a las molestias prohibidas por la ley.
Por eso conviene solicitar información concreta; qué obras se han realizado, por dónde discurren los conductos, dónde están los extractores y qué permisos administrativos tiene el negocio.
¿Y si el problema son los olores o el ruido?
Aunque la actividad sea legal y no haya invadido elementos comunes, no puede desarrollarse de cualquier manera.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe las actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Eso puede incluir, según la intensidad y las circunstancias, ruidos continuados, vibraciones, humos, olores persistentes o funcionamiento en condiciones incompatibles con la convivencia normal.
Pero no basta con que un vecino diga que “huele mucho” o que el extractor “suena fatal”.
Para actuar con eficacia hay que documentar.
Conviene anotar días y horas, identificar las viviendas afectadas, guardar comunicaciones, solicitar comprobaciones técnicas y, cuando proceda, realizar mediciones acústicas o recabar informes sobre humos y olores.
Un requerimiento apoyado en hechos concretos tiene mucho más peso que una sucesión de mensajes indignados en el grupo de WhatsApp.
¿Puede el presidente ordenar el cierre?
No por su cuenta.
El presidente puede requerir al titular o al ocupante para que cese las molestias, por iniciativa propia o a petición de propietarios u ocupantes. Si la conducta continúa, la comunidad deberá valorar la convocatoria de una junta para autorizar las acciones correspondientes.
La acción de cesación del artículo 7.2 LPH exige seguir un procedimiento. La comunidad deberá acreditar la actividad, el requerimiento previo y la persistencia del problema.
En situaciones graves puede solicitarse judicialmente la adopción de medidas cautelares, pero conviene actuar con asesoramiento jurídico y técnico desde el principio.
Un protocolo razonable para la comunidad.
Antes de enviar un burofax exigiendo el cierre del negocio, recomendamos seguir este orden:
- Primero, revisarlos estatutos y el título constitutivo para comprobar si existe alguna limitación válida sobre el uso del local.
- Segundo, averiguar si se han realizado obras sobre fachada, patios, cubierta, bajantes u otros elementos comunes.
- Tercero, solicitar información sobre las licencias y comunicar las posibles irregularidades al ayuntamiento cuando correspondan a su competencia.
- Cuarto, documentar de forma objetivalos ruidos, olores, humos o vibraciones.
- Y quinto, enviar un requerimiento formalsolicitando la corrección de las deficiencias antes de plantear acciones judiciales.
La clave está en separar bien los problemas; el cambio de actividad, las obras en elementos comunes, la licencia administrativa y las molestias son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente diferentes.
En AFISER analizamos cada caso desde el inicio, revisando la documentación, coordinando la intervención técnica y ayudando a la comunidad a reclamar con fundamento.
Porque actuar rápido es importante, pero actuar correctamente evita que un problema de olores termine convertido en un conflicto de años.