Hay una frase que, en una comunidad de propietarios, tiene casi el mismo rango que «eso lo tiene que pagar la comunidad».
«Yo no lo he votado».
Y normalmente aparece justo después de que se haya aprobado algo que no le gusta al vecino.
- ¿La comunidad ha aprobado cambiar el sistema de iluminación?
- Yo no lo he votado.
- ¿Se ha aprobado reparar la fachada?
- Yo no lo he votado.
- ¿Se ha aprobado una derrama?
- Yo no lo he votado.
Y aquí viene la pregunta del millón:
¿Y qué pasa si yo no lo he votado?
Pues que, en muchas ocasiones, el acuerdo sigue siendo perfectamente válido y obliga a todos los propietarios.
Porque una comunidad de propietarios no funciona como una encuesta de WhatsApp en la que gana la opción que consigue más «me gusta».
Las decisiones se adoptan en Junta y deben cumplir las mayorías que establece la Ley de Propiedad Horizontal para cada caso. Una vez adoptado válidamente un acuerdo, la ley establece que obliga a todos los propietarios.
“Y esto es importante”.
Porque hay una diferencia enorme entre:
«Yo voté en contra».
«Yo no fui a la Junta».
y
«El acuerdo es ilegal».
No son lo mismo.
«Yo voté que NO»
Perfecto.
Un propietario puede votar en contra de una propuesta. De hecho, en determinados casos, dejar constancia de ese voto puede ser importante si posteriormente quiere impugnar el acuerdo.
Pero que haya votado en contra no significa que el acuerdo quede automáticamente sin efecto.
Si se alcanza la mayoría exigida por la Ley, el acuerdo puede aprobarse aunque haya propietarios que hayan votado en contra.
«Yo no fui a la Junta»
Tampoco significa que la comunidad tenga que volver a empezar.
La Ley contempla expresamente los efectos de los propietarios ausentes y establece, en determinados supuestos, cómo pueden manifestar su discrepancia después de ser informados del acuerdo.
Es decir:
No estar en la Junta no equivale a tener derecho de veto.
Y aquí es donde empiezan algunas de las conversaciones más curiosas que tenemos los administradores.
Porque hay propietarios que creen que, si no asistieron, pueden enterarse del acuerdo cuando quieran y decidir entonces si les gusta o no.
Pero una comunidad no puede quedarse paralizada esperando a que todos estén de acuerdo con todo.
Y entonces ¿nunca puedo oponerme?
¡Claro que sí.!
Que un acuerdo se haya aprobado no significa que sea intocable.
La Ley permite impugnar judicialmente determinados acuerdos, por ejemplo, cuando son contrarios a la ley o a los estatutos, cuando resultan gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en determinados términos, o cuando causan un grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se adoptan con abuso de derecho.
Pero hay una diferencia fundamental entre no estar de acuerdo y que el acuerdo sea impugnable.
Y esa diferencia, aunque parezca pequeña, puede ahorrarnos muchos disgustos.
La comunidad no funciona por unanimidad.
Si para cada decisión necesitáramos que los propietarios estuvieran de acuerdo en todo, probablemente seguiríamos discutiendo sobre la bombilla del portal que se fundió en 2019.
La Ley establece diferentes mayorías dependiendo del tipo de acuerdo: algunas decisiones requieren mayorías simples, otras mayorías cualificadas y determinadas modificaciones del título constitutivo o de los estatutos pueden exigir unanimidad.
Por eso, cuando alguien dice:
«Pues yo no estoy de acuerdo».
La respuesta profesional no debería ser:
«Entonces no se puede hacer».
Ni tampoco:
«Pues se hace porque lo dice la mayoría».
La respuesta correcta es mucho más sencilla:
«Vamos a ver qué dice la Ley y qué mayoría necesita este acuerdo».
Porque en una comunidad no se trata de que gane el que grita más.
Se trata de que las decisiones se adopten correctamente.
Y ahí es donde vuelve a aparecer el administrador de fincas, explicando qué se puede votar, qué mayoría hace falta, cómo debe reflejarse el acuerdo en el acta y qué consecuencias tiene una vez aprobado.
Así que la próxima vez que escuches:
«¡Pues yo no lo he votado!»
puedes hacer una cosa.
No entres en discusión.
Pregunta primero:
«¿Y qué mayoría necesitaba ese acuerdo?»
Porque quizá la cuestión no sea quién votó qué.
Quizá la cuestión sea si se votó como había que votar.
Y esa diferencia puede cambiarlo todo.
Nos vemos en la próxima letra.
Hoy hemos hablado de la Y.
La próxima parada será la X.
Sí, la X.
Y ya os adelanto que encontrar una palabra de administración de fincas que empiece por X va a ser bastante más complicado.
Pero para eso está esta serie.
De la Z a la A. Como nadie te lo había contado.